◆提 问◆
梁先生于2007年8月购买了某小区的商品房，并与开发商签订了购房合同，双方约定的交房日期是2008年5月20日前。时至今日，梁先生与其他一些购房者仍没拿到新房钥匙。梁先生等人认为，开发商一是没有履行合同约定，如期交房；二是对合同中所规定的材料偷梁换柱，以次充好，如窗户以塑钢材料代替铝材，单元门以普通对讲机代替可视对讲机，外墙以涂料代替面砖等。梁先生等人遂提出退房，并要求赔偿。
开发商提供了当地气象局开具的一份气象证明。该证明称，在2007年7月1日－9月20日期间，当地多次发生连续阴雨、暴雨天气，降水量大于0．1毫米的降水日数多达36天，其中7月降水量698．6毫米，无法进行正常施工。2008年1月1日－2月29日期间，当地发生特大雪灾及持续低温天气，由于大雪和低温、冰冻的共同作用，1－2两个月内无法进行正常施工。故2007年7月至2008年2月期间受天气影响无法进行正常施工的日数超过96天。据此，开发商认为，其逾期交房是由于不可抗力造成的，故没有违反合同，不承担逾期责任。
梁先生想问，开发商的说法是否有道理？自己该如何维权？
◆回 答◆
北京汉卓律师事务所律师张艳玲认为，对于不可抗力，《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。不可抗力包括自然灾害。虽然开发商拿出相关证据证明天气原因影响施工进程，属于不可抗力，但对于这种情况是否免责是有条件的。《合同法》第118条规定，“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方（开发商）履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定。否则，即使确实发生不可抗力事件，若开发商没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务，那么开发商就不能依此免除其法律责任。
由于上述纠纷中开发商没有及时通知业主，因此开发商逾期交房明显违约。此外，开发商在施工的过程中如果发生偷工减料行为，侵害业主利益，梁先生可以退房，并要求开发商赔偿相应违约金。
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